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求房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的論文
發(fā)布時間：2025-05-18 09:28:55
中信海洋直升機股份有限公司
轉(zhuǎn)讓哈爾濱基地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告書
中承華評報字（2004）第033號
中信海洋直升機股份有限公司：
中信海洋直升機股份有限公司（以下簡稱“中信海直”）擬將其擁有的哈爾濱基地房地產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓。北京中承華資產(chǎn)評估有限公司（以下簡稱“中承華”）接受中信海直的委托，對其擬轉(zhuǎn)讓的上述房地產(chǎn)———位于哈爾濱市香坊區(qū)贛水路32號的中信海直哈爾濱基地0－7層辦公樓進行了評估工作，對委托評估的房地產(chǎn)在2004年4月30日這一評估基準日所表現(xiàn)的市場公允價值進行評定估算，為委托方從事上述行為提供價值參考?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：
一、委托方及資產(chǎn)占有方概況
（一）委托方及資產(chǎn)占有方：
委托方：中信海洋直升機股份有限公司
注冊地址：廣東省深圳市羅湖區(qū)解放西路188號農(nóng)業(yè)銀行大廈19樓
注冊資本：人民幣25680萬元
營業(yè)執(zhí)照號碼：1000001003124（6－1）
法定代表人：李士林
企業(yè)類型：股份有限公司（上市）
中信海直是經(jīng)中國國際信托投資公司以資計字〔1998〕 20號文批準，以中國中海直總公司為主要發(fā)起人，同時聯(lián)合中國海洋石油南海東部公司、中信國安有限公司、中航黑河民機技貿(mào)中心、廣東南油經(jīng)濟發(fā)展公司、深圳市友聯(lián)運輸實業(yè)有限公司、深圳名商室外運動俱樂部有限公司共同發(fā)起，在原中國海洋直升機專業(yè)公司基礎(chǔ)上，通過改組改制而設(shè)立的股份有限公司。經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會以證監(jiān)發(fā)行字〔2000〕90號文批復，中信海直于2000年7月3日在深圳證券交易所以上網(wǎng)定價發(fā)行方式向社會公眾增量發(fā)行人民幣普通股6，000萬股，同年7月31日，該公司6000萬人民幣普通股在深圳證券交易所掛牌交易，股票代碼0099，發(fā)行時總股本為19，600萬股。
經(jīng)營范圍是：為國內(nèi)外用戶提供陸上石油服務(wù)、海洋石油服務(wù)、人工降水、醫(yī)療救護、航空探礦、航空攝影、空中廣告、海洋監(jiān)測、漁業(yè)飛行、氣象探測、科學實驗、城市消防、空中巡查、航空護林、空中拍照方面的飛行服務(wù)、飛行場站服務(wù)設(shè)施；直升機、二手飛機、報廢飛機、航空設(shè)備、器材及零配件的出口業(yè)務(wù)；直升機、航空設(shè)備、器材及零配件、機場場站設(shè)備的進口業(yè)務(wù)；接受委托代理上述進出口業(yè)務(wù)；與外國航空公司簽定有關(guān)租用直升機、固定翼飛機及飛行員、機械師的合同；自營和代理除國家組織統(tǒng)一聯(lián)合經(jīng)營的16種出口商品和國家實行核定公司經(jīng)營的14種進口商品以外的商品及技術(shù)的進出口業(yè)務(wù)；開展”三來一補”、進料加工業(yè)務(wù)、對銷貿(mào)易和轉(zhuǎn)口貿(mào)易；直升機機體、動力裝置、機載設(shè)備、特種作業(yè)設(shè)備的維修；石油化工產(chǎn)品的倉儲、陸路運輸；投資企業(yè)所需設(shè)備、材料及生產(chǎn)產(chǎn)品的銷售（國家有專項專營規(guī)定的除外）。
（二）資產(chǎn)概況：
1、基本情況
本次擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)為中信海直哈爾濱基地辦公用房地產(chǎn)樓，該房地產(chǎn)位于哈爾濱市香坊區(qū)贛水路32號（香坊區(qū)贛水路與民航路交口處），該地區(qū)為哈爾濱市開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)達地段，周邊分布多處商業(yè)服務(wù)及居住用房。該房地產(chǎn)西側(cè)毗鄰帝王大廈（商住 綜合樓）、福順天天大酒店（五星級），北臨昆侖商城、鴻祥名苑、金桂園、名人府邸等商住小區(qū)，及世紀聯(lián)華大型超市；東臨市證券登記公司、名仕高爾夫、新加坡大酒店（五星級）、星河國際（高級商住綜合樓）、華風世貿(mào)廣場等哈市知名企業(yè)及商業(yè)物業(yè)。向北可見亞洲第一高鋼塔（全鋼結(jié)構(gòu)）———龍塔，周邊人文及商業(yè)氛圍良好。
該房地產(chǎn)南北朝向，正門朝北，正面基本為長方形，內(nèi)廊式，沿贛水路為短邊，沿民航路為長邊。該地產(chǎn)所在的整個大廈分成ABC三部分，現(xiàn)使用者依次為省衛(wèi)生廳、北方天鵝和中信海直哈爾濱基地三家，各家的入口分開。樓后面是省商檢局家屬住宅。本地段以昆侖商城為核心，以飲食和娛樂業(yè)最為繁榮。
被評估房地產(chǎn)所在大樓地上12層，地下1層，為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑占地為共用，其分攤的土地面積為504．83平方米，該房產(chǎn)標準層高3．3米，底層層高4．2米，主體結(jié)構(gòu)竣工于1998年12月，中信海直哈爾濱基地擁有0－7層（地下1至地上7層）部分，待估建筑面積為6562．77平方米，于1999年4月左右入住辦公。
2、產(chǎn)權(quán)狀況
該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證齊備、規(guī)范，其中：房產(chǎn)證編號為哈房權(quán)證開國字第00045595號，國有土地使用權(quán)證書號為哈國用（2002）字第52735號，證載權(quán)利人均為中信海直哈爾濱基地。
3、附屬設(shè)施及內(nèi)外裝修
該房地產(chǎn)底層正立面外墻以花崗巖貼面為主，其他立面以防水涂料為主。內(nèi)部電梯前廳、樓梯間及公共走道：花崗巖地面、輕鋼龍骨、墻面乳膠漆、花崗石踢腳、腰線鑲櫸木線、不銹鋼樓梯扶手。櫸木包門，雙層白鋁合金推拉窗。衛(wèi)生間鋪有墻磚、地板磚，天棚采用PVC板吊頂，普通國產(chǎn)潔具。該房產(chǎn)有2部LG原廠電梯，載重1000KG，僅通達7層。房屋水、電、照明設(shè)施齊全，采暖熱源來自開發(fā)區(qū)熱網(wǎng)。
一層門廳主要為造形龍骨及石膏板、楓木門貼櫸木板亞光漆、天棚石膏頂角線、窗臺板西班牙米黃理石，全玻璃包不銹鋼感應(yīng)式自動門。二三層主要為輕鋼龍骨吊頂、紙面石膏板、棚面刮大白、棚面乳膠漆、包柱立邦漆、窗簾盒、櫸木汽包罩、櫸木窗臺板／踢腳線，室內(nèi)以石塑地板磚為主。四層至七層主要為：衛(wèi)生間墻面鑲瓷磚、衛(wèi)生間PVC面層和棚角線、汽包罩刷防火漆、櫸木門窗臺、壁紙。
4、使用情況
目前，該房地產(chǎn)第7層由中信海直哈爾濱基地辦公使用，地下1層用作食堂及部分樓層少量房間用做庫房及閑置，其余樓層對外出租。經(jīng)現(xiàn)場勘察，房屋主體結(jié)構(gòu)均完好，附屬設(shè)施使用功能正常。
二、評估目的
中信海直擬將其擁有的中信海直哈爾濱基地房地產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓。北京中承華資產(chǎn)評估有限公司接受中信海直的委托，對上述擬轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)進行了評估工作，對委托評估的房地產(chǎn)在2004年4月30日這一評估基準日所表現(xiàn)的市場公允價值進行評定估算，為委托方從事上述行為提供價值參考。
上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為已經(jīng)中信海直董事會決議批準。
三、評估范圍
本次資產(chǎn)評估范圍為位于哈爾濱市香坊區(qū)贛水路32號的中信海直辦公樓0－7層，總建筑面積6562．77平方米。上述待估房地產(chǎn)基準日賬面原值28，441，952．60元，賬面凈值25，534，073．55元。
四、評估基準日
資產(chǎn)評估基準日為2004年4月30日。本次評估的作價標準均為評估基準日正在執(zhí)行或有效的價格標準。
五、評估原則
中承華在對委托方指定的資產(chǎn)進行評估的過程中，依據(jù)國家有關(guān)的法律法規(guī)及規(guī)范化要求，遵循資產(chǎn)評估獨立性、客觀性、科學性的工作原則及資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營、替代性、公開市場等原則，強調(diào)評估程序的科學性，取價標準的公正性、資產(chǎn)狀態(tài)確認的現(xiàn)實性，以公正、客觀、科學地評定估算評估對象在評估基準日之公允市場價值。
六、評估依據(jù)
●法規(guī)依據(jù)
1、國務(wù)院1991年91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》；
2、原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)【1992】36號《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》；
3、原國家國有資產(chǎn)管理局（1996）23號《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》；
4、財政部財評字〔1999〕91號文件關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知；
5、財政部財評字〔1999〕91號文件關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知；
6、財政部2001年第14號令《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》；
7、中國注冊會計師協(xié)會協(xié)〔2003〕18號《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導意見》；
8、《中華人民共和國土地管理法》；
9、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》；
10、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。
●行為依據(jù)
1、中信海直關(guān)于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的董事會決議；
2、中承華公司與委托方簽訂的《資產(chǎn)評估委托約定函》。
●產(chǎn)權(quán)依據(jù)
1、 中信海直提供的國有土地使用證、房屋所有權(quán)證。
●取價依據(jù)
1、哈爾濱當?shù)亟ㄖb飾工程造價信息等資料；
2、評估人員調(diào)查獲取的哈爾濱當?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格信息等。
●參考資料及其他
1、與中信海直資產(chǎn)的取得、使用等有關(guān)的合同、會計憑證等資料；
2、評估人員現(xiàn)場勘察記錄底稿；
3、評估人員收集的其他資料。
七、評估過程
在評估過程中，中承華對評估資產(chǎn)進行了較為詳細的清查，并按照公認的評估原則，對委托方提供的法律性文件及相關(guān)資料進行驗證審核，進行對資產(chǎn)的實地察看與核對，進行了必要的市場調(diào)查和交易價格的比較，以及其他有必要且可能實施的資產(chǎn)評估程序。
1、中承華在接受委托后，即確定了有關(guān)的資產(chǎn)評估人員并與委托方相關(guān)工作人員就本次評估目的、評估范圍、委托評估資產(chǎn)的特點等影響資產(chǎn)評估方案的問題進行了認真討論，并設(shè)計了測算底稿。
2、收集和整理評估對象（房地產(chǎn)）市場交易價格信息。
3、對于房屋進行現(xiàn)場勘察記錄，核實法律文件以及實際使用狀況。評估人員對待估房產(chǎn)作了詳細的勘查，主要是查看房屋的現(xiàn)狀，各部位外觀質(zhì)量、裝修的標準和完好程度以及該房產(chǎn)的周邊區(qū)域狀況。經(jīng)勘查的情況如下：
（1）基礎(chǔ)承載能力良好，沒有出現(xiàn)不均勻沉降等異?，F(xiàn)象；
（2）主體承重結(jié)構(gòu)強度良好，具有繼續(xù)承力和使用的功能；
（3）內(nèi)、外裝修基本完好，無破損現(xiàn)象，但已顯陳舊；
（4）附屬設(shè)施齊全，現(xiàn)正常使用；
（5）其他部位未見異常情況。
4、依據(jù)評估人員在評估現(xiàn)場勘察的結(jié)論，再進行必要的市場調(diào)查，掌握市場行情，選取可比實例，分析影響市場價值的各項因素，最終測算得到委托評估資產(chǎn)的評估值。
5、針對測算的結(jié)果，我們按照規(guī)范化要求編制資產(chǎn)評估報告。評估結(jié)果及相關(guān)資產(chǎn)評估報告按公司規(guī)定程序進行三級復核，全部審核意見反饋回項目組，項目組在此基礎(chǔ)上進行進一步的修訂。最后由項目組完成并提交報告。
八、評估方法及測算說明
該房地產(chǎn)位于哈爾濱市南崗區(qū)和香坊區(qū)交界地帶，為哈爾濱開發(fā)區(qū)的邊緣地帶，但所處地段商業(yè)服務(wù)業(yè)云集，我們根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所處區(qū)位并結(jié)合法定辦公用途等特點，通過調(diào)查近期哈爾濱市房地產(chǎn)交易市場上能夠找到，且具有可對比性的交易案例，對該房地產(chǎn)采用市場比較法進行評估，由于選擇的交易價格均不含房屋內(nèi)部精裝修，所以在上述比較修正后結(jié)果的基礎(chǔ)上再加上待估房屋內(nèi)部精裝修的價值，得到整個辦公樓的評估值。即，市場比較法房地產(chǎn)評估價值 ＝ 房地產(chǎn)主體價值＋裝修價值。
市場比較法評估首先是選擇市場同區(qū)域近期銷售的與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)作為參照物，從時間因素、交易因素、區(qū)域因素、個別因素等方面找出待估房產(chǎn)與每個參照物之間的差異。然后據(jù)此對參照物的交易價格進行調(diào)整，再通過綜合分析，調(diào)整確定待估房產(chǎn)的評估值。
（一）待估房地產(chǎn)概況描述
1、區(qū)域因素
（1）地理位置及繁華程度：待估房地產(chǎn)位于哈市香坊區(qū)贛水路32號，為贛水路與民航路交匯處，屬開發(fā)區(qū)繁華地段。贛水路兩側(cè)商服務(wù)業(yè)云集，這里距離哈市著名的旅游觀光景點———龍塔及開發(fā)區(qū)廣場僅數(shù)百米之遙，周邊自然景觀良好，待估房地產(chǎn)具有獨特的人文景觀及良好的商業(yè)氛圍。
（2）基礎(chǔ)設(shè)施完善程度：待估房產(chǎn)所在地區(qū)水、電、氣、熱等基礎(chǔ)設(shè)施完善；
（3）公共設(shè)施完善程度：待估房產(chǎn)所在地區(qū)公共設(shè)施完善，福順天天大酒店（五星級）、昆侖商城（餐飲一條街）、世紀聯(lián)華大型超市、名仕高爾夫、新加坡大酒店（五星級）、星河國際（高級商住綜合樓）、華風世貿(mào)廣場等哈市知名商業(yè)物業(yè)及省醫(yī)院、省祖研醫(yī)院等公共設(shè)施和醫(yī)療機構(gòu)；
（4）交通便捷度：待估房產(chǎn)所在區(qū)域道路通達，交通便捷。在贛水路、鴻祥路、黃河路上有27路、72路、86路、205路等多條公共汽車線路經(jīng)過，并在距此100米之內(nèi)設(shè)有車站。
（5）環(huán)境質(zhì)量、周圍景觀：待估房產(chǎn)所在區(qū)域無污染，城市景觀設(shè)施較好，但本項目綠化率不高；
（6）區(qū)域規(guī)劃：商業(yè)、公企（辦公）和住宅。
2、個別因素
（1）建筑物新舊程度：待估房產(chǎn)已建成5年，現(xiàn)正常使用，但內(nèi)、外裝修已陳舊；
（2）裝修條件：待估房產(chǎn)一層門廳主要為造形龍骨及石膏板、楓木門貼櫸木板亞光漆、天棚石膏頂角線、窗臺板西班牙米黃理石，全玻璃包不銹鋼感應(yīng)式自動門。二三層主要為輕鋼龍骨吊頂、紙面石膏板、棚面刮大白、棚面乳膠漆、包柱立邦漆、窗簾盒、櫸木汽包罩、櫸木窗臺板／踢腳線，室內(nèi)以石塑地板磚為主。四層至七層主要為：衛(wèi)生間墻面鑲瓷磚、衛(wèi)生間PVC面層和棚角線、汽包罩刷防火漆、櫸木門窗臺、壁紙。
（3）設(shè)施設(shè)備條件：待估房產(chǎn)安裝有兩部LG原廠電梯，附屬水、電、照明及消防設(shè)施齊全；
（4）平面布置：按辦公用途設(shè)計，但房間可改造布置；
（5）樓層：0－－7層；
（6）朝向：南北向。
（二）評估分析計算
根據(jù)評估目的和待估房產(chǎn)的情況本次采用市場比較法。即選擇哈爾濱市房地產(chǎn)交易市場上與待估房產(chǎn)結(jié)構(gòu)、功能類似的，具有較強相關(guān)性和替代性的房地產(chǎn)交易實例作為參照物，再對委估資產(chǎn)與參照物在區(qū)域因素、個別因素、時間因素和交易情況等方面的差異進行比較和修正，評估出待估資產(chǎn)的市場價格。
●計算主體評估價值
可比實例1：贛水路36號辦公樓
該辦公樓與北航天鵝航空公司辦公樓及被評估房地產(chǎn)于同期建成，并與被評估的房地產(chǎn)呈對稱分布。地上12層，地下1層，南北朝向，采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑占地為2，200平方米，房屋總建筑面積為10，780平方米。該房產(chǎn)標準層高3．3米，底層層高4．2米，主體結(jié)構(gòu)竣工于1998年12月，內(nèi)部簡單裝修，該房產(chǎn)于1999年10月入住辦公。經(jīng)調(diào)查該房產(chǎn)原系省國土資源廳所有，2001年省國土資源廳將該房產(chǎn)作價后同哈市一民營企業(yè)進行了資產(chǎn)置換；2003年11月該企業(yè)又將此房地產(chǎn)作價置換給了省衛(wèi)生廳，根據(jù)對交易情況的調(diào)查，由于該區(qū)域日益成熟，該類物業(yè)目前市場交易單價約為3800元／平方米，為正常交易價格。
可比實例2：金桂園B棟2單元辦公用房
金桂園位于哈市南崗區(qū)長江路、鴻祥路、漢水路、衡山路交匯區(qū)域，是哈爾濱開發(fā)區(qū)內(nèi)大型人文成熟社區(qū)之一，憑借良好的地理及自然環(huán)境該小區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)適應(yīng)性較強，適宜為商住綜合用途。在歷屆房展會上該小區(qū)曾多次入選“哈市十大精品住宅小區(qū)”。本實例位于金桂園B棟2單元8層，南北朝向，為辦公用途（由住宅改動形成）。本例房屋為板式高層，總層數(shù)為16層，每個單元配1部電梯。該房產(chǎn)于2001年9月末竣工，本可比實例房產(chǎn)位于第8層，該房產(chǎn)建筑面積為194平方米，室內(nèi)凈高3米。其外墻采用高級面磚貼面，高級實木窗、防盜門，配有樓宇智能綜合布線系統(tǒng)，無內(nèi)裝修。采用雙路供電系統(tǒng)，由開發(fā)區(qū)熱網(wǎng)供暖，照明、消防、通風等各項設(shè)施齊全。2003年4月該房產(chǎn)售出價格為72．8萬元，折合單價為3753元／平方米。經(jīng)調(diào)查本案例屬于正常交易。
可比實例3：金桂園B棟3單元辦公用房
金桂園位于哈市南崗區(qū)長江路、鴻祥路、漢水路、衡山路交匯區(qū)域，是哈爾濱開發(fā)區(qū)內(nèi)大型人文成熟社區(qū)之一，憑借良好的地理及自然環(huán)境該小區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)適應(yīng)性較強，適宜為商住綜合用途。在歷屆房展會上該小區(qū)曾多次入選“哈市十大精品住宅小區(qū)”。本實例位于金桂園B棟3單元13層，南北朝向，為辦公用途（由住宅改動形成）。本例房屋為板式高層，總層數(shù)為16層，每個單元配1部電梯。該房產(chǎn)于2001年9月末竣工，本可比實例房產(chǎn)位于第8層，該房產(chǎn)建筑面積為194平方米，室內(nèi)凈高3米。其外墻采用高級面磚貼面，高級實木窗、防盜門，配有樓宇智能綜合布線系統(tǒng)，無內(nèi)裝修。采用雙路供電系統(tǒng)，由開發(fā)區(qū)熱網(wǎng)供暖，照明、消防、通風等各項設(shè)施齊全。2003年10月該房產(chǎn)售出價格為55．1萬元，折合單價為3853元／平方米。經(jīng)調(diào)查本案例屬于正常交易。
交易案例與待估房產(chǎn)的概況比較如下表：
評估對象與比較案例的比較因素條件說明見下表：
1、進行時間因素修正
交易日期修正系數(shù)＝評估基準日價格指數(shù)／比較實例交易時點價格指數(shù)
設(shè)定可比實例交易時點價格指數(shù)為100，各可比實例交易日期與評估基準日相距較近，市場價格變化很小，無需進行交易日期修正，故修正系數(shù)均為100／100。
2、進行交易因素修正
交易情況修正系數(shù)＝待估房地產(chǎn)的正常交易情況指數(shù)／比較實例的交易情況指數(shù)
設(shè)定待估房地產(chǎn)的正常交易情況指數(shù)為100，待估房地產(chǎn)與可比實例1、2、3均為現(xiàn)房，可正常交易，故對可比實例1、2、3而言交易因素修正系數(shù)均為100／100。
3、進行區(qū)域因素修正
區(qū)域因素修正系數(shù)＝估價對象區(qū)域因素指數(shù)／比較實例的區(qū)域因素指數(shù)。待估房產(chǎn)和可比實例的區(qū)域因素見上表。
4、進行個別因素修正
個別因素修正系數(shù)＝估價對象個別因素指數(shù)／比較實例的個別因素指數(shù)。待估房產(chǎn)和可比實例的區(qū)域因素見上表。
比較因素條件指數(shù)見下表：
5、計算公開市場價值
比準價格＝交易案例價格×交易條件修正系數(shù)×時間因素修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)
進行各項因素修正及確定比準價值的具體情況見下表：
金額單位：人民幣元／平方米
考慮到可比實例中實例2及實例3為商住兩用物業(yè)，并非純粹的辦公類物業(yè)，因此我們采取對經(jīng)修正后的比準售價加權(quán)平均得到待估辦公樓主體的單價，分別賦予三個實例房地產(chǎn)修正后的比準價格50％：25％：25％的權(quán)重。即被評估的中信海直哈爾濱基地辦公用房地產(chǎn)的主體平均市場單價為（3876×50％＋3708×25％＋3806×25％）＝3816．5元／平方米，取整為3817元／平方米。該價格系房地合一的主體市場價格。
主體評估總價＝評估單價×建筑面積
＝3817元／平方米×6562．77平方米
＝25，050，093元
取整為25，050，000元。
6、計算裝修的價值
整個辦公樓的內(nèi)部精裝修是由原龍江通航公司另外委托設(shè)計和施工的，不在合作建房的價格之內(nèi)，同時計算房屋本體時的所選取的房屋案例均為不含內(nèi)部精裝修的價格的情況，鑒于此我們對裝修工程現(xiàn)值采用成本法進行評估。
該辦公樓于1998年底建成，原龍江通航公司裝修后于1999年4月左右正式入住辦公。我們?nèi)〉昧似淙康难b修合同，經(jīng)審核后的結(jié)算裝修總造價為300萬元，對其中主要的裝修合同均由北方航空作過逐項審核。經(jīng)過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)1999年4月至2001年10月哈市裝飾材料市場價格較為平穩(wěn)，而且期間物價水平也較平穩(wěn)。在2001年年末至2003年6月期間，受房屋開發(fā)銷售情況及“非典”等因素的影響哈市裝飾材料價格水平平均約有5％的回落，但2003年6月至評估基準日時點，全年平均又約有5％的漲幅。同時我們結(jié)合被評估的房產(chǎn)實際裝飾標準，其裝飾程度屬于中等辦公裝飾，根據(jù)估價經(jīng)驗判定其完全重置單價約在500元／平米左右，因此我們以該房屋裝修的決算價格300萬元作為裝修的重置全價。該裝修工程用于辦公，其經(jīng)濟使用壽命參照業(yè)內(nèi)的慣例定為10年，已使用5年，從現(xiàn)場察看其磨損情況屬正常使用，則裝修的成新率按年限法確定。
裝修工程的成新率＝（1－已使用年限／經(jīng)濟壽命年限）×100％
＝（1－5／10）×100％＝50％
故裝修工程的評估值＝3，000，000×50％＝1，500，000元。
7、計算房地產(chǎn)整體評估值
中信海直哈爾濱基地辦公樓評估價值＝主體價值＋裝修價值
＝ 25，050，000＋1，500，000 ＝26，550，000元．
折合評估單價：4046元／平方米。
九、評估結(jié)論
在實施了上述資產(chǎn)評估程序和方法后，我們確定待估房地產(chǎn)在2004年4月30日所表現(xiàn)的市場公允價值為貳仟陸佰伍拾伍萬元整（人民幣26，550，000元）。
十、特別事項說明
1、本報告所稱“評估價值”是依據(jù)所評估的資產(chǎn)在現(xiàn)有用途不變、持續(xù)經(jīng)營條件下以及在評估基準日所表現(xiàn)的特定經(jīng)濟環(huán)境前提下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行公允市場價值，本評估結(jié)果是對2004年4月30日這一基準日被評資產(chǎn)公開市場價值的的客觀公允反映，中承華對這一基準日后資產(chǎn)發(fā)生的重大變化不承擔發(fā)表意見的責任。
2、我們沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇自然力或其他不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。
3、本報告僅供委托人為本報告所列明的評估目使用。評估報告書的使用權(quán)歸委托方所有。除依據(jù)法律需公開的情形外，報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開的媒體上，也不得用于本報告所述評估目的之外的其他目的。
4、本報告中，我們的責任在于對評估對象于評估基準日之價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，對評估對象的法律權(quán)屬不發(fā)表意見，也不作確認或保證。我們對委托方和資產(chǎn)占有方提供的有關(guān)評估對象法律權(quán)屬資料和資料來源進行了必要的查驗，并有責任對查驗的情況予以披露。但本報告所依據(jù)的權(quán)屬資料之真實性、準確性和完整性由委托方和資產(chǎn)占有方負責。
5、我們的評估值是包含土地價值的房地合一的市場公允價值，未考慮評估目的實現(xiàn)后辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證變更過程中可能發(fā)生的的費用；對可能產(chǎn)生的糾紛不承擔任何責任。
6、本報告含有若干附件，附件與正文具有同等法律效力。
十一、評估基準日期后重大事項
1、在本次評估結(jié)果有效期內(nèi)若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原評估方法對評估值進行相應(yīng)調(diào)整。
2、在本次評估結(jié)果有效期內(nèi)若資產(chǎn)價格標準發(fā)生變化并對資產(chǎn)評估價值產(chǎn)生明顯影響時，委托方應(yīng)及時聘請評估機構(gòu)重新確定評估值；若資產(chǎn)價格的調(diào)整方法簡單、易于操作時，可由委托方在資產(chǎn)實際作價時進行相應(yīng)調(diào)整。
十二、評估報告法律效力
1、本報告提出的評估結(jié)果在頗大程度上依賴委托方及資產(chǎn)占有方提供的資料。
2、本評估報告的作用依照法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。
3、本報告專為委托方所使用，并為本報告所列明目的而作。除按規(guī)定送給有關(guān)政府管理部門外，本報告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可評估機構(gòu)不得隨意向他人提供或公開。
4、在不考慮本報告所述之限制條件的情況下，本評估結(jié)論依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，評估結(jié)果有效期為一年，從評估基準日起計算，即從2004年4月30日起至2005年4月29日止，超過一年，需重新進行資產(chǎn)評估。
十三、評估報告提出日期
本評估報告的提出日期為2004年5月17日。
法定代表或授權(quán)人：周軍
經(jīng)辦注冊資產(chǎn)評估師：周軍
經(jīng)辦注冊資產(chǎn)評估師：馬海嘯
北京中承華資產(chǎn)評估有限公司
2004年5月17日
