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我想在香港租用一個辦公室，大家?guī)臀医榻B下
發(fā)布時間：2025-05-12 17:38:08
不請自來，業(yè)務相關~
1. 為什么租用辦公室？
這個帖子就是關于怎么在香港租用辦公室的，為什么要啰嗦再提這個問題？其實不然，主要是有的企業(yè)因為業(yè)務關系需要在香港有注冊地址，譬如在香港上市的公司等。而他們本身的業(yè)務主要在大陸，所以從節(jié)省成本的角度來說，不一定需要在香港租用辦公室，幫其注冊公司的會計師行一般可以提供收發(fā)郵件接聽電話等服務。所以赴港開公司的小伙伴可以思考一下是否真的需要租用辦公室，在寸土寸金的香港租賃辦公室是一筆不菲的開銷。
2. 租用共享辦公室VS傳統(tǒng)辦公室
共享辦公室，在香港一般稱Co-work 或Business Center等。共享辦公室中心一般有以下服務：虛擬辦公室，流動座位，固定座位，獨立房間等，收費依次遞增，當然，有的中心只有其中幾種。虛擬辦公室，類似會計行的服務，提供郵件收發(fā)，電話接聽服務，甚至將重要電話接駁到用戶的手機，除了不能辦公之外，該服務可以讓公司“像模像樣”。流動座位，就是類似國內圖書館一樣，用戶自己抱著電腦自己找地方坐，共享中心會提供免費wifi，充電座，打印機（打印額度每家中心不一樣），無限量的咖啡茶水等。固定座位，其實和上面流動座位類似，有自己固定的位置。最后是自己的獨立房間，這個其實和傳統(tǒng)辦公室的使用體驗已經(jīng)很接近了，房間之內是自己的獨立空間，然后公共區(qū)域，譬如會議室，各種辦公設備共享使用。
關于選擇共享辦公室還是傳統(tǒng)辦公室，一般來說視乎人數(shù)和租期而定。
為了更好的對比兩種的情況，在此補充一下傳統(tǒng)辦公室的知識。在香港面積的計量單位是呎（英尺，ft），1平方呎約為0.093平方米，簡單來說就是11平方呎約因為1平方米，那么一個人的辦公面積應該是多少？很多人想到，自己的辦公區(qū)域不過只是一張桌子一張椅子，怎么樣也不會超過1平方米，其實不然，因為辦公區(qū)域座位間的走道，會議室，經(jīng)理房，茶水間等，還有辦公室外面的公攤面積，每個人的面積平均為100平方呎左右，亦即是10平方米左右，這個面積可以隨著整體的面積變大人均面積減小，譬如說10人的辦公室面積為1000平方呎，50人的辦公室可以小于5000平方呎，當然這個視乎老板的愛好，如果想要辦公室整體顯得寬敞，面積可以拿得更大一些。然后一般來說在香港傳統(tǒng)辦公室面積最小到200平方呎，其實越高級的寫字樓傾向于出租給大客戶，所以每個辦公室都不會拆分得太小。
共享辦公室因為將會議室公共空間等共享使用，所以每個房間可以做得比較小，即使一人間的辦公室都有。所以人數(shù)不多的公司可以考慮共享辦公室。
另外，租期短可以選擇租用共享辦公室，因為傳統(tǒng)辦公室的租約為兩三年，而共享辦公室的租約一般來說租約比較靈活，幾個月，一年半載都可以。
租約涉及到另外一個問題，就是裝修問題。因為業(yè)主出租辦室是毛坯或清水房（Bare-sell）,有的只有天花和地板，有的就只是光禿禿的房間，可以看到毛坯層那種。所以租用傳統(tǒng)辦公室就要自己裝修，在香港的物力人力成本昂貴，裝修一個辦公室都可以占8個月到一年的租金，而且離場的時候還需要做還原，把裝修拆除并運走各種建筑垃圾。那很多人說租用辦公室可以找?guī)аb修的，就是那種上一手留下來的裝修，確實，在實際操作中很多公司會繼承上一任租客的裝修。
這里的話，有一些潛在的風險要注意：1. 因為每家公司的文化和習慣不一樣，所以上一手的裝修不一定完全適合自己使用，所以改裝修是一筆支出，需要考慮；2.如果上一手的租期較長，其實裝修已經(jīng)有點老舊了，自己翻新或者維護也需要成本；3. 最后很重點的是，理論上上一任租客退場的時候應該拆除裝修的，他們離場之后短期之內業(yè)主沒有要求他們拆除，該租客是要留一筆還原費用在業(yè)主這邊的，如果新的租客租用了并繼承了該裝修，原租客可以拿回這筆費用。那么還原的義務就一并被新租客繼承，所以新的租客幾年后離場亦要掏出一筆費用拆除裝修，除非類似上面一樣，又有新的租客繼承了裝修。所以如果租期較短，這筆裝修和還原費用占比就非常大，平坦到每個月每個工位就很昂貴，所以短約建議可以租用共享辦公室。
凡事有利弊，租用傳統(tǒng)辦公室有其好處：1. 自己的獨立空間，保護公司機密；2. 對于大公司大機構而言，有自己的辦公室會給人更靠譜的印象；3. 共享辦公室本質是二房東的生意，所以如果公司人數(shù)較多或者租約較長，自己和業(yè)主溝通，平坦下來的價格是便宜很多的。
3. 大業(yè)主散業(yè)主的物業(yè)情況
在香港的寫字樓市場有大業(yè)主散業(yè)主的概念，業(yè)主的背景不同對租金和物業(yè)管理水平有很大的影響。
大業(yè)主，是指擁有商業(yè)大廈全部和大比例的業(yè)權的個人、組織或團體，在香港大業(yè)主一般是地產開發(fā)商、基金等，譬如海港城的九龍倉、中環(huán)交易廣場的業(yè)主香港置地等。散業(yè)主一般是持有單個或幾個辦公室單位的個人、小型公司，譬如港島的中環(huán)中心是賣給不同的公司機構，所以他們屬于散業(yè)主的商廈。
因為大業(yè)主在運營商業(yè)大廈的時候，有專門的招商團隊，甚至律師團隊，所以管理水平專業(yè)程度高。其招商團隊天天對接各種租客、中介，所以他們的租金價格一般比較貼近市場。散業(yè)主，尤其是個人持有的，所敲定的價格有點隨心所欲，稍微偏離市場。那么是否意味著大業(yè)主的物業(yè)租金更貴？答案是不一定，如果市場上行，租金普漲的情況下，大業(yè)主的租金上調比較快，如果市場下行，散業(yè)主的信息比較滯后，所以租金反而降得少。
還有其他因素影響兩種業(yè)主對租金的取態(tài)。大業(yè)主財力雄厚，資金流充裕，有時候寧愿物業(yè)里面某些單位空置也不愿隨意降價出租，因為他們可能和銀行各種抵押，調低租金價格影響到整個物業(yè)的價值，進而影響到貸款額度。散業(yè)主雖然也很多抵押寫字樓，不過有的散業(yè)主資金流有限，物業(yè)空置時間一長就撐不住而調低租金價格以求快速出租，而一棟寫字樓里面的各散業(yè)主的財力和容忍度不同，所以會表現(xiàn)出的對租金調整可接受程度差別大。因此，大業(yè)主的物業(yè)就表現(xiàn)出的規(guī)律性更強，比如高層比低層貴，景色好比景色差貴，而散業(yè)主沒有統(tǒng)一的取態(tài)，所以經(jīng)常出現(xiàn)位置差點的辦公室反而比位置好的要貴。
說完業(yè)主對租金水平的影響，現(xiàn)在說說對物業(yè)管理水平的影響。
眾所周知，好的物業(yè)管理能夠提高物業(yè)的價值。說人話，就是好的物業(yè)管理讓租客享受到更好的服務，租客也因此愿意承擔更高的物業(yè)管理費和租金。地產公司一般旗下會有自己的物業(yè)公司，提高物業(yè)服務水平既可以增加物業(yè)公司的收入也可以提升物業(yè)價值，大業(yè)主就很有動力去提升物業(yè)管理水平。
然而散業(yè)主對于追求更高的物業(yè)管理水平的意愿一般，一方面是有的散業(yè)主購入寫字樓是為了自用，繳納更多的物業(yè)管理費意味著更大的開支，另外一方面散業(yè)主的商廈業(yè)權賣得很分散，而在香港物業(yè)公司的任免是通過業(yè)主大會按照業(yè)權決定投票權的方式產生的，所以民主式的投票有時候會涉及到多方利益，導致挑選的物業(yè)公司水平參差不齊，所以一般來說，大業(yè)主旗下物業(yè)的物業(yè)管理水平會優(yōu)于散業(yè)主的。
這里有些有意義的樣本，譬如在香港葵芳地鐵站的新都會廣場（Metroplaza），或者葵興站的九龍貿易中心（Kowloon Commerce Center），建筑都是雙塔形式和都是由新鴻基開發(fā)的物業(yè)，新鴻基為了回籠資金將雙塔中的一座賣出去，自己擁有其中一座和底商的業(yè)權，業(yè)權超過一半所以就可以讓旗下物業(yè)公司經(jīng)營整個物業(yè)，按理說，雙塔的寫字樓落成年份、交通、物業(yè)公司等基本一模一樣，兩塔的租金水平應該一樣的，不過實際上散業(yè)主的租金水平會更加分散。
4. 怎么租用辦公室
前面討論了這么多，終于到了重點了，怎么在香港租用寫字樓。
這個和買房一樣，其實是找中介比較靠譜。雖然說一般大樓外會掛有招租的廣告電話，不過實際上，因為信息差的原因，租客自己打電話進去和業(yè)主溝通最后租到的價格遠高于通過中介的。
這是先說明一下，和租住宅中租客房東兩邊各出一般傭金的情況不同，通過中介租寫字樓租客是不需要給傭金。
通過中介租寫字樓租客不需要給傭金。
通過中介租寫字樓租客不需要給傭金。
寫了這么多手好酸，后面再補充說明吧。
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筆者為港漂一枚，目前地產五大行從事咨詢工作，主要關注商業(yè)地產板塊，如有需要，歡迎打擾（wx：FranksZhang351）
