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20-30年后,“高樓”住宅會(huì)演變成“貧民窟”
發(fā)布時(shí)間：2025-05-12 18:02:33
不可否認(rèn)的事實(shí)，現(xiàn)在不僅城市辦公樓越設(shè)計(jì)越高，老百姓居住的住宅也是越蓋越高，不僅在大城市如此，就連小縣城也隨處可見二三十層林立的住宅小區(qū)。從專業(yè)上來講，就是住房的容積率越來越高，以往一平米土地只蓋1-2平方米的房子，現(xiàn)在可能要蓋到8平方、10平方，甚至更多面積的房子。住宅經(jīng)歷了由“地”到“天”的演變。
就高層住宅本身而言，優(yōu)缺點(diǎn)比較分明。優(yōu)點(diǎn)是有開闊的視野，可覽城市風(fēng)景，通風(fēng)采光具有優(yōu)勢。缺點(diǎn)也明顯，發(fā)生火災(zāi)是比較麻煩的事，按照現(xiàn)有救援條件，20層（47米）以上的高樓幾乎難以救援，即使消防云梯也幾乎達(dá)不到。對于恐高人來說高樓更是難邁過去的坎。由于高層一般都沒防護(hù)網(wǎng)，對小孩安全也有隱患。如果遇到停電，人們出行也是一大難題。即使年輕的上班族，常常等電梯也是鬧心的事。當(dāng)然，這些因素根據(jù)每個(gè)人的需求來定，見仁見智，本文的重點(diǎn)不在此，下面我們主要來說說：20-30年后，現(xiàn)高價(jià)購買“高樓”會(huì)演變成“貧民窟”嗎？業(yè)內(nèi)有話說，“不是沒可能”。主要有3點(diǎn)原因：
1.拆不起。曾有一位樓主在一家知名論壇上提出過這樣的問題“再過30-40年，高層住宅面臨拆遷，商人還能賺錢嗎？”，這個(gè)問題值得深思。試想，我們現(xiàn)在很多一二十年房齡的房子都已經(jīng)破舊不堪，按理說，30-40年后應(yīng)該被拆遷重新安置。如果是幾層樓的住宅還好，畢竟可以通過提高容積率，蓋更高的住宅來獲取建設(shè)資金和利潤，拆遷是可行的。但如果是高密度幾十層的高層住宅需要拆遷，誰能拆得起，難道要把30-40層高樓拆掉再蓋80-100層的住宅來獲得利潤嗎？顯然，不賺錢的事，商人們不會(huì)去干，政府也無法補(bǔ)貼巨大的拆建資金。
2.維修保養(yǎng)是個(gè)問題。時(shí)間越久，設(shè)備設(shè)施越老化，維修難度和費(fèi)用會(huì)越來越高。在過去我們建造的老小區(qū)遇到這樣的情況就比較頭疼，由于沒有維修基金，只能通過小區(qū)居民自發(fā)湊款維修。但真正要一起付錢維修談何容易？比如說維保電梯，低層住戶不想出錢或少出錢，高層住戶又不想多出錢，如果達(dá)不成一致，電梯誰還敢住進(jìn)來？
對于高層住宅更是如此，雖然說新建的住宅大都有維修基金，但隨著時(shí)間推移，高層住宅的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用越來越高，長期來說，買房時(shí)繳納的維修基金根本就不足以支持長期維保。這樣的例子不是沒有，香港就存在一棟幾十層高的住宅， 居然 沒有電梯運(yùn)行，每天爬幾十層樓上下是什么感受呢？現(xiàn)在我們是無法想象的。
3.歐美的高層住宅變成“貧民”窟了嗎？說實(shí)在的，歐美的人口密度低，高層住宅并不普遍，大都建不高的住房。如果可參照的，就是高密度高層 公寓 ，貧民們大都住在這樣的高層樓房里，而在多數(shù)富人看來，這樣的房子很不人道。所以，大多數(shù)有經(jīng)濟(jì)條件的人都住在所謂的“House”里。不僅歐美，香港地區(qū)也有類似情況，因?yàn)楦邔幼≌笃诰S護(hù)費(fèi)普遍高，物業(yè)也不愿意接管，只要有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人，都會(huì)陸續(xù)搬到其他地方，留下的都是中底層居民。
北京大學(xué)光華管理學(xué)院朱國鐘曾做過這樣的研究，他通過大量數(shù)據(jù)模擬購房者與開發(fā)商動(dòng)態(tài)行為，結(jié)合 房價(jià) 、供給、房齡和城市擴(kuò)張影響。他推測，以后中國也會(huì)出現(xiàn)大面積的貧民區(qū)，主要就集中在現(xiàn)在建造的高層住宅里。
樓層這么高，為什么還有人樂此不疲的購買呢？
市面上確實(shí)存在這樣的現(xiàn)象，從居住的角度來說，大多數(shù)人都喜歡住大 別墅 ，無奈經(jīng)濟(jì)條件有限。但這些年增值最大的不是別墅，而是高層住房，特別是剛需房小區(qū)增值更大。大家選擇高層住宅的原因無非3點(diǎn)：
一是高層住宅總價(jià)低，受眾體更大。這是相對于同區(qū)域的別墅來說的，一般說來，一套200平米的別墅需要800萬，而100平米的高層住宅只需要250萬。這550萬的差距自然會(huì)篩掉大部分有購房需求的客戶。以后想轉(zhuǎn)手，自然也是剛需的受眾體更多更容易賣掉。
二是高層住宅往往比豪宅增值幅度。比如一套200萬的高層住宅，增值50%，總價(jià)還是只有300萬，但如果600萬的別墅增值50%，增總價(jià)要達(dá)到900萬，凈增加300萬，顯然是不容易的，或許只有30%。從資金效率上來講，如果有600萬投資 房產(chǎn) ，你可能更愿意買3套200萬的高層住宅。
3.看不到20-30年以后的事。 房地產(chǎn) 快速發(fā)展也就20年左右，我們大多數(shù)人購買的高層商品房住宅也就在最近的10多年內(nèi)，所以，無論是從房子的外立面，還是內(nèi)部設(shè)施都比較新，維修基金充足，物業(yè)管理不錯(cuò)，也就說，各方面運(yùn)行都很正常。不僅可以不用花那么多錢買別墅、 洋房 ，還可以享受到市區(qū)地段的優(yōu)質(zhì)配套，何樂而不為呢？
談?wù)?0年以后的事，或許我們考慮得太長遠(yuǎn)。我們目前在走一個(gè)從未有走過的路，俗話說，人無遠(yuǎn)慮，必有近憂。無論如何，若高層住宅是必然之選，為減少后面可能存在的麻煩，我們也務(wù)必在住房質(zhì)量、后期維護(hù)翻新和消防安全等方面問題做一個(gè)長遠(yuǎn)可行的設(shè)計(jì)，而不能成為我們子孫后代的歷史遺留問題。
