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因?yàn)橘J款年限房子代持有
發(fā)布時(shí)間：2025-05-17 03:24:20
1）代持人單方可能主動(dòng)制造的風(fēng)險(xiǎn)
代持人擅自處分，包括銷售、抵押、出租、以房抵債等行為造成的風(fēng)險(xiǎn)。
既然代持人是法律認(rèn)可的持有房產(chǎn)證的業(yè)主，那么其自然享有法律賦予的物權(quán)權(quán)利的，同時(shí)相關(guān)行為也是對社會(huì)公開的合法行為。
當(dāng)然，在一定情形下也是違反代持約定的違約行為，但違約行為的認(rèn)定則僅限于代持人與被代持人之間，對善意的第三人沒有約束力。
善意的第三人，就是購房人、抵押權(quán)人、承租人等。這是被代持人面臨最直接的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)；
（2）代持人被動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)
第一種：代持人因開設(shè)公司、投資、做生意等經(jīng)營不善，導(dǎo)致背負(fù)債務(wù)，代持人的債權(quán)人為了追償債務(wù)查封保全或執(zhí)行代持人名下所登記的該代持房產(chǎn)，代持房產(chǎn)最終被執(zhí)行拍賣。代持人負(fù)擔(dān)了債務(wù)，如果代持人沒有足夠的資金實(shí)力，那么即便被代持人向代持人追償，基本也是遙遙無期的債務(wù)了，最終丟了房子，傷了感情。
這里面需要注意的是：一旦被代持的房產(chǎn)被查封，即便實(shí)際所有人提出異議，意義也不大，這就是前面所說的我國法律認(rèn)可的是登記為準(zhǔn)的所有權(quán)人；即便此時(shí)被代持人向法院提起確權(quán)訴訟、要求過戶代持的房產(chǎn)，因房產(chǎn)上具有其他查封措施，查封解除前不具備過戶的條件，法院一半會(huì)駁回起訴，訴訟途徑也是走不通的；
第二種，即便代持人沒有任何債務(wù)，但因代持人的配偶存在類似經(jīng)營不善產(chǎn)生等背負(fù)債務(wù)的情況，其他債務(wù)人也有可能把代持人和代持人的配偶共同起訴，以夫妻共同資產(chǎn)和共同債務(wù)為由查封或執(zhí)行該房產(chǎn)，產(chǎn)生同樣的后果。
第三種，代持人因?yàn)樗颂峁?dān)保而被牽連等情形，也會(huì)產(chǎn)生類似的風(fēng)險(xiǎn)。
（3）偶然的、不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)
第一種，房產(chǎn)登記在代持人名下，其配偶提出離婚，將該房產(chǎn)視為夫妻共同資產(chǎn)進(jìn)行分割訴訟查封該房產(chǎn)，由此代持房產(chǎn)因此將卷入家庭婚姻糾紛；
第二種，代持人因病因故等突然不幸離世，被代持的房產(chǎn)被作為遺產(chǎn)進(jìn)行分割分配；
第三種，代持人因不可控的因素而對第三方造成侵權(quán)或巨額損失，比如交通事故致人死亡的賠償、打架致人重傷等情形，需要巨額賠償，也會(huì)導(dǎo)致被代持的房產(chǎn)被訴訟被執(zhí)行；
第四種，代持人因其他未知的行為而被刑事指控，被代持的房產(chǎn)作為代持人的財(cái)產(chǎn)或贓款、賠款，而被沒收、被收繳；
除以上可以列舉可以預(yù)見可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)之外，其實(shí)還會(huì)存在各種可能性，但畢竟是對未來的想象，對未知的猜測，無法一一列舉。
當(dāng)然，很多人會(huì)提到不管發(fā)生什么不管怎么樣，我的房子就是我的房子，法律還能不支持我嗎？是的，從法律角度來看，支持與否均有可能。
拋開法律裁判規(guī)則的變化、房產(chǎn)市場政策的變化等等因素不提，被代持人能否自圓其說并且提供充分、真實(shí)、有效、完整、客觀存在的證據(jù)對代持關(guān)系予以證明最為至關(guān)重要。
注意，筆者這里用了非常多的形容詞，每一個(gè)都不可省略，想讓法律讓法院相信你，首先就要拿出充分的證據(jù)。想想剛才說的那些風(fēng)險(xiǎn)，把房產(chǎn)交給別人代持，還是要謹(jǐn)慎一些，留心一些，不要等到糾紛和問題發(fā)生了才如夢方醒，事后諸葛亮。
03.如要將房產(chǎn)交給他人代持，如何做才能消除風(fēng)險(xiǎn)？
明白地說，不可能，只要代持發(fā)生就意味著風(fēng)險(xiǎn)存在，如同出生意味著死亡一樣，但我們可以做的并不是消滅風(fēng)險(xiǎn)，而是控制風(fēng)險(xiǎn)，控制風(fēng)險(xiǎn)即是對自己負(fù)責(zé)，也是對他人負(fù)責(zé)。
首先，代持實(shí)際就是一種委托關(guān)系，這里面包含著雙方確定的權(quán)利義務(wù)，但代持關(guān)系最主要的應(yīng)是信任。因此如果必須要進(jìn)行房產(chǎn)代持，一定要找自己知根知底、感情深厚的家人、親戚來進(jìn)行代持，畢竟血濃于水，有著家庭感情和家族榮譽(yù)的光環(huán)，大家不會(huì)隨意翻臉，即便有糾紛，也有親近的人居中調(diào)和，不至于一拍兩散。實(shí)在沒有人選，親近的朋友、同學(xué)、同事亦可以幫忙，不論如何選擇，要能夠清晰了解雙方的關(guān)系和對方的人品、信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)狀況、家庭情況等信息，做好背景調(diào)查。
如果有失信記錄、有訴訟關(guān)系、有黃賭毒不良嗜好、有家庭紛爭等明顯情況，在選擇上應(yīng)盡量規(guī)避。其次，代持人與被代持人雙方最好簽署明確的代持協(xié)議，這是最為直接有效的證據(jù)和法律依據(jù)，證明意義遠(yuǎn)大于其他間接證據(jù)。通過代持協(xié)議，把代持的背景和原因講清楚，被代持的房產(chǎn)信息和房產(chǎn)價(jià)值固定下來，然后直接確認(rèn)房屋權(quán)屬歸被代持人實(shí)際所有。
另外可以明確房屋抵押按揭情況、代持酬勞費(fèi)用、房屋升值收益分配、代持期限、產(chǎn)權(quán)過戶配合義務(wù)、代持人違約責(zé)任、承擔(dān)責(zé)任方式及計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等。而且雙方互留身份信息，最好是身份證復(fù)印件，雙方當(dāng)面簽字按印，以確認(rèn)簽署的真實(shí)性、合法性，規(guī)避冒簽代簽的情況發(fā)生。如果代持人已婚，協(xié)調(diào)代持人的配偶簽字確認(rèn)時(shí)最好的，也可以加入擔(dān)保人、見證人等，佐證協(xié)議的簽署情況。
第三點(diǎn)，房屋的實(shí)際所有人最好直接持有和控制被代持房屋的產(chǎn)權(quán)證書、購房合同原件、發(fā)票原件、付款憑證、稅費(fèi)單據(jù)、按揭還款卡、按揭協(xié)議等憑證原件，證明房產(chǎn)的實(shí)際出資和權(quán)益均是自己實(shí)際履行和控制。這一點(diǎn)，不用過多解釋，大家比較通俗易通，特別是在走賬付款上，能在轉(zhuǎn)賬時(shí)備注上用途，比如“XX房的購房款”、“XX房的按揭款”，更好的反映履行過程，避免款項(xiàng)性質(zhì)爭議。第四點(diǎn)，保留自己實(shí)際使用、控制代持房屋的相關(guān)憑證，比如水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的繳納憑據(jù)，房屋鑰匙、房屋裝修合同和憑據(jù)，居住登記信息，出租合同等。
第四點(diǎn)，保留自己實(shí)際使用、控制代持房屋的相關(guān)憑證，比如水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的繳納憑據(jù)，房屋鑰匙、房屋裝修合同和憑據(jù)，居住登記信息，出租合同等。在此提醒一點(diǎn)，如果房屋用于出租，而房屋又有按揭貸款，很多人會(huì)直接要求租客將租金支付至代持人的按揭貸款卡，省事便利。但這種情況很容易產(chǎn)生爭議，代持人完全可以說該租金是租客支付自己房屋的租金，視為自己對涉案房產(chǎn)支付的對價(jià)和份額，容易引起爭議。
第五點(diǎn)，如果雙方愿意配合，建議在簽署代持協(xié)議的同時(shí)，能夠通過公證處出具一份不可撤銷的公證書，由代持人委托被代持人或被代持人指定的人全權(quán)配合代持房產(chǎn)的銷售、出租、還款等事宜。以便應(yīng)急時(shí)候，該被委托人可以代替代持人配合被代持人辦理房產(chǎn)的過戶轉(zhuǎn)讓手續(xù)，減少風(fēng)險(xiǎn)，增加保障。其實(shí)房產(chǎn)代持要注意的事情很多，可以采取的措施也非常多，總之就是風(fēng)險(xiǎn)在哪里，防控措施應(yīng)就跟上到哪里。
