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在房屋辦理退房的流程中，根據(jù)不同的階段，退房的具體操作有所不同。

階段1：認(rèn)購(gòu)階段。在購(gòu)房者未簽訂正式《商品房預(yù)售合同》前，如需退房，所交的認(rèn)購(gòu)金可直接向賣(mài)方或其代理人全額退還。若所交款項(xiàng)為定金，則通常不予退還。

階段2：已做預(yù)售登記。若買(mǎi)賣(mài)雙方已完成預(yù)售登記，房屋還未交付，且雙方同意退房，需以書(shū)面形式簽訂正式退房協(xié)議。如雙方未能達(dá)成協(xié)議，可通過(guò)向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請(qǐng)仲裁解決。同時(shí)，雙方還需至房地產(chǎn)登記主管機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)預(yù)售登記手續(xù)。

階段3：入住階段。當(dāng)房屋竣工后，購(gòu)房者辦理了入住手續(xù)，但房產(chǎn)證尚未辦理，若需退房，通常是因?yàn)橘u(mài)方違約。此時(shí)，購(gòu)房者可按照階段2的步驟操作，同時(shí)可申請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定裝修損失，并與物業(yè)公司解除物業(yè)管理合同，賣(mài)方應(yīng)退還其代收的稅費(fèi)。

以上是房屋退房流程的大致步驟，不同階段需關(guān)注的具體事宜有所不同，購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況選擇合適的操作路徑，以確保自身權(quán)益得到妥善維護(hù)。